报告书
*
****
涉执房地产处置司法评估报告
辽*房估字[****]第*****号
估价项目名称：****和瑞软件技术有限公司拥有的位于****市****区南胜利
路**号的*处办公房地产司法鉴定估价项目
估价委托人：****市立山区人民法院
房地产估价机构：****
注册房地产估价师：程昱注册号：**********
张国良注册号：**********
估价报告出具日期：****年*月**日
涉案房地产司法鉴定估价项目
房地产估价报告·致估价委托人函
致估价委托人函
****市立山区人民法院：
我公司接受贵院的委托，根据《****市立山区人民法院委托书》（****）辽
****执**号，我公司对****禹辰矿业有限公司与****和瑞软件技术有限公司、
崔远彪借款合同纠纷*案中所涉及的****和瑞软件技术有限公司拥有的坐落于
****市****区南胜利路**号*处办公房地产进行估价，秉着独立、客观、公正
原则，选派公司注册房地产估价师组成专门小组，认真对估价对象进行实地查勘
与深入的市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价
规范》**/******-****、《房地产估价基本术语标准》**/******-****
等法律法规和技术标准，经全面研究、分析、测算后，已完成房地产估价报告，
其估价项目基本事项与估价结果如下：
*、估价目的：****市立山区人民法院执行****禹辰矿业有限公司与****和
瑞软件技术有限公司、崔远彪借款合同纠纷*案，确定估价对象在价值时点的市
场价值，为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。
*、估价对象：****和瑞软件技术有限公司拥有的位于****市****区南胜利
路**号的*处办公房地产，建筑面积为**.***；估价范围包括房屋所有权及
其分摊的土地使用权、室内与房屋不可分割的装饰装修及配套设施设备等，不包
括估价对象的室内动产及依附于估价对象的债权债务、特许经营权等其他财产和
权益。
*、价值时点：****年*月**日
*、价值类型：市场价值
*、估价方法：比较法、收益法
*、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价对象于
价值时点****年*月**日在满足全部假设和限制条件下的估价结果为
***,***.**元，大写：人民币*********元整。详见下表：
估价结果汇总表
币种：人民币元
| 资产名称 |
产籍号 |
权利人 |
坐落 |
用途 |
建成 |
所在层数*总层数 |
电梯 |
建筑面积（*） |
单价（元/*） |
总价（元） |
| *科写字楼办公房地产 |
*-**-***-***** |
****和瑞软件技术有限公司 |
****市****区南胜利路**号 |
其它 |
**** |
**/** |
有 |
**.** |
****.** |
***,***.** |
| 合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
**.** |
|
***,***.** |
区****
*
涉案房地产司法鉴定估价项目
房地产估价报告·致估价委托人函
*、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：
*、在估价结果有效期内，估价对象状况或者房地产市场发生明显变化的，
估价结果应当进行相应调整。
*、估价对象受货币政策、税收政策、城市规划调整等政策制度变化影响而
导致房地产价值的增减。
*、估价对象未办理不动产权属登记证书，因此本次估价对象权属、建筑面
积等以估价委托人提供的《****市不动产登记信息查询》、《房地产权登记信息》
为准。
*、本估价结果自估价报告出具日期起*年内有效，即：****年*月**
日至****年*月**日。
*、因财产拍卖（或者变卖）日期与价值时点不*致，估价对象状况或者房
地产市场状况的变化会对估价结果产生影响。
*、估价委托人或者估价报告使用人应当按照法律规定和估价报告载明的使
用范围使用估价报告，违反该规定使用估价报告的，房地产估价机构和注册房地
产估价师依法不承担责任。
*、估价结果不等于评估对象处置可实现的成交价，不应被认为是对估价对
象处置成交价的保证。
*、根据《房地产权登记信息》所示，估价对象所占土地权利性质为划拨，
经估价人员询问了解，若发生权属变更，需依法补缴土地出让金等相关费用，敬
请报告使用者关注！
*、如对估价结果有异议，请于估价报告送达之日起*日内以书面形式向鞍
山市立山区人民法院提出。
*、致函日期：****年*月**日。
*****州廣产估有限公司
之孙
宁
*法定代表人
**********
*〇**年*月**日
通****
*
涉案房地产司法鉴定估价项目房地产估价报告·目录
目录
估价师声明*
估价假设和限制条件.*
估价结果报告.*
*、估价委托人..*
*、房地产估价机构..*
*、估价目的.*
*、估价对象.*
*、价值时点**
*、价值类型**
*、估价原则.**
*、估价依据**
*、估价方法...**
*、估价结果..**
**、注册房地产估价师**
**、实地查勘期**
**、估价作业期**
附件.**
*.《****市立山区人民法院委托书》复印件
*.估价对象位置图
*.估价对象实地查勘情况和相关照片
*.估价对象权属证明复印件
*.房地产估价机构营业执照复印件
*.房地产估价机构备案证书复印件
*.注册房地产估价师注册证书复印件
点****
*
涉案房地产司法鉴定估价项目房地产估价报告·估价师声明
估价师声明
我们郑重声明：
*.我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误
导性陈述和重大遗漏。
*.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
*.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人
及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人
没有偏见。
*.我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
**/******-****、《房地产估价基本术语标准》**/******-****等相关
规定进行估价工作，撰写估价报告。
*.我公司注册房地产估价师于****年*月**日对本估价报告中的估价
对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对
估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到
的部分，我们依据估价委托人提供的资料及相关规范进行估价。
*.我公司估价人员有资质和能力完成本项目，所以没有外部专家和机构对本
估价报告提供重要专业帮助。
****
*
涉案房地产司法鉴定估价项目房地产估价报告·估价假设和限制条件
估价假设和限制条件
为了形成客观、科学、合理的估价结果，保证本次估价报告的正确使用，我
们根据估价报告估价目的及估价对象设定估价假设和限制条件，估价报告使用人
应充分关注估价假设和限制条件：
、*般假设：
*、本次估价未提供《中华人民共和国不动产权证书》，仅提供《****市不
动产登记信息查询》、《房地产权登记信息》，因上述资料是由人民法院提供，
在无理由怀疑上述权属证明文件的合法性、真实性、准确性和完整性下，本次估
价是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真
实、合法、准确、完整为假设前提。
*、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大
因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴
定、检测的情况下，以估价对象能够正常、安全使用为假设前提。
*、估价对象在价值时点的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场，即
能满足以下条件：
（*）自愿销售的卖方及自愿购买的买方；
（*）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；
（*）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；
（*）交易双方有较充裕的时间进行交易；
（*）不存在特殊买者的附加出价。
*、本次估价结果未考虑或有负债对估价对象价值的影响，即本报告是在估
价对象无或有负债的假设前提下进行估价。
*、本报告估价结果未考虑快速变现特殊的交易方式，以及可能发生权利转
移而产生的相关税费对估价对象房地产价值的影响，提请报告使用者关注。
*、本次估价设定报告有效期内房地产市场稳定，政策未有重大变化，并排
除不可抗力影响。
飞****
*
涉案房地产司法鉴定估价项目房地产估价报告·估价假设和限制条件
*、本估价项目假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和
房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。
*、本次估价假定估价对象不存在欠缴税费（含税收、物业费、供暖费、水
电费等），即不考虑欠缴税费对估价结果的影响
*、本次估价不考虑评估费、拍卖费、律师费等财产处置费用对估价结果的
影响。
*、未定事项假设：
未定事项假设是指估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等
事项所做的合理的、最可能的假定。
根据《****市不动产登记信息查询》所示，估价对象用途为其它，估价人员
实地查勘为办公写字楼，本次假设其用途为办公，敬请报告使用者关注！
*、背离事实假设：
背离事实假设是指估价目的的特殊需要、交易条件假定或约定，对估价对象
状况所做的与估价对象的实际状况不*致的合理假定。
*、根据委托人提供的《****市不动产登记信息查询》所示估价对象已查封，
根据《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》第**条所示，“涉执房地
产处置司法评估结果不应当考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优
先受偿权的影响。”因此，本次不考虑已查封对估价结果的影响；
*、根据委托人提供的《****市不动产登记信息查询》所示估价对象已抵押，
根据《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》第**条所示，“涉执房地
产处置司法评估结果不应当考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优
先受偿权的影响。”因此，本次不考虑已抵押对估价结果的影响；
*、估价师现场勘察时估价对象已被占用，委托人及相关当事人未提供相关
租赁合同或占用手续，应委托人要求，本次估价不考虑已占用对估价对象价值的
影响，
*、不相*致假设：
****
*
涉案房地产司法鉴定估价项目房地产估价报告·估价假设和限制条件
不相*致假设是指在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间
不*致，或不同权属证明上的权利人之间不*致，估价对象的名称或地址不*致
等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地质等的合理假定。本次估价
无不相*致假设。
*、依据不足假设：
依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况
的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少
该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。
*、本次估价对象未办理不动产权属登记证书，因此本次估价对象权属、建
筑面积等以估价委托人提供的《****市不动产登记信息查询》、《房地产权登记
信息》为准。
*、本次估价未提供《中华人民共和国不动产权证书》，仅提供《****市不
动产登记信息查询》、《房地产权登记信息》，因该资料未注明建成时间等不动
产相关信息，本次按实际勘察为准，若与实际不符，可参照权威资料进行调整。
*、本估价报告使用的限制条件：
*、若估价委托人或当事人刻意隐满事实真相、误导估价行为，本估价机构
概不承担因此所造成的法律责任及后果。
*、本估价报告的房地产估价结果是在本次估价特定的估价目的下形成的，
不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行估价。
*、本估价结果自估价报告出具日期起*年内有效，即：****年*月**
日至****年*月**日。
*、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致有关纠纷
和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。
*、本估价报告仅为估价委托人本次估价目的所使用，未经本估价机构和估
价人员同意，估价报告不得向估价委托人、报告使用者及报告审查部门以外的单
位及个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引
****
*
涉案房地产司法鉴定估价项目房地产估价报告·估价假设和限制条件
起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
*、该估价结果仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，若由于时
间发生变化，或估价的假设及限制条件发生变化，没有得到本公司及相关估价人
员允许，单方面运用估价结果进行资产处置，并造成经济损失的，本公司不承担
连带责任。
飞****
*
涉案房地产司法鉴定估价项目房地产估价报告·正文
（*)根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价对象于价值时点****
年*月**日在满足全部假设和限制条件下的估价结果为***，***.**元，大写：
人民币*********元整：详见下表
估价结果汇总表
币种：人民币元
| 资产名称 |
产籍号 |
权利人 |
坐落 |
用途 |
建成时间 |
所在层数总层数 |
电梯 |
建筑面积（*） |
单价（元/*） |
总价（元） |
| *科写字楼办公房地产 |
*-**-***-***** |
****和瑞软件技术有限公司 |
****市****区南胜利路**号 |
其它 |
**** |
**/** |
有 |
**.** |
*,***.** |
***,***.** |
| 合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
合计 |
**.** |
|
***,***.** |
**、注册房地产估价师
| 姓名 |
注册号 |
签名 |
签名日期 |
| 程昱 |
********** |
房地产估价******** |
人年*月 |
| 张国良 |
********** |
|
***年*月*日 |
**、实地查勘期
****年*月**日-****年*月**日。
**、估价作业期
****年*月**日-****年*月**日。
鱼****
**
涉案房地产司法鉴定估价项目房地产估价报告·附件
附件
*.《****市立山区人民法院委托书》复印件
*.估价对象位置图
*.估价对象实地查勘情况和相关照片
*.估价对象权属证明复印件
*.房地产估价机构营业执照复印件
*.房地产估价机构备案证书复印件
*.注册房地产估价师注册证书复印件
****
**
****市立山区人民法院
委托书
（****）辽****执**号
****：
我院在执行申请人****禹辰矿业有限公司与被执行人****
和瑞软件技术有限公司、崔远彪借款合同纠纷*案中，需确定下
列财产的处置参考价。依照《最高人民法院关于人民法院确定财
产处置参考价若干问题的规定》第*条、第**条、第**条、
第**条规定，委托你机构对财产进行评估，请你机构在收到本
委托书之日起**日内出具评估报告。评估报告应当载明评估财
产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果以及有效期等内
容。不能在期限内完成评估的，应当在期限届满*日前申请延长
期限，延期次数不超过*次，每次不超过**日。
需评估的财产如下：
****和瑞软件技术有限公司名下坐落于****市****区南胜
利路**号（产籍号：*-**-***-*****）的房产。
*
*
奥市
民法
承办人：王博联系电话：****-*******
星幼儿园中邮证券福电视台
实欣花园
交通银行
站解行道办用处
*
安山市审计
****市创政局
新型家园
甜之家园
估价对象位置
****市第*中学蒸子街购广场
*
校上市政协
国贸大厦
*脑汇老临天愿
*
山小学东子街小商品城****市烈士
筒漆医院
小豆同学
估价对象位置图
****市政府
保险有限公司中国人民财产
锦州银行
者*中
****省****市****区胜利南路**租园
中学（南校区）典当行￥****市第***
大驾新玛特
中国工商银行
中国银行
*中国建设银行中华人民共和
@
中江帝景
****海关
**世纪国际
中国建设银行
英人保
交通银行钢花园
*
估价对象实地查勘情况和相关照片
*写车校
写字楼正门入户门
估价对象内部估价对象内部
****市不动产登记信息查询
依照*（*）申请，截至****年**月**日**时**分**秒其查询结果如下
| 权利人（被查询人） |
证件号码 |
共有方式 |
产籍号 |
不动产权证号 |
权利类型 |
坐落 |
面积 |
用途 |
登记时间 |
抵押 |
|
| ****和瑞软件技术有限公司 |
****************** |
单独所有 |
*-**-***-***** |
辽（****）****区不动产权第*******号 |
国有建设用地使用权/房屋所有权 |
****区南胜利路**号 |
**.** |
其它 |
****-**-** |
是 |
是 |
序号
*
上述查询结果，存在*条查封，详情如下：
| 权利人（被查询人） |
证件号 |
产籍号 |
不动产权证书号 |
坐落 |
查封类型动产品 |
查封文号 |
封机关 |
** |
| ****和瑞软件技术有限公司 |
*** |
** |
****************-**-***-***辽（****）****区不动产权第*******号 |
****区南胜利路*号 |
查封*）登记资料 |
*******执*心 |
*立山区人民法院 |
****-**-** |
序
号
*
上述查询结果，存在*条抵押，详情如下：
| 权利人（被查询人） |
证件号 |
产籍号 |
不动产权证明号 |
抵押权人 |
抵押人 |
查询专用章面 |
*****坐 |
被担保主债权数额 |
债务履行期限 |
| ****和瑞软件技术有限公司 |
****************** |
*-**-***-***** |
辽（****）****市不动产证明第*******号 |
****市高新区乾泽小额贷款有限公司 |
****和瑞软件技术有限公司 |
**.** |
****区南胜利路**号 |
** |
****年**月**日至****年*月**日止； |
序
号
说明：*，此不动产登记结果湘关信息作为产权情况证明，只能按查询人提交的查询日期使用，查询人因不当使用给他人造成损失的，由查询人依法承担责任；
*.本证明仅供相关部门和单位参考，凡采用本证明的部门和单位即视为同意本说明，否则请不要采用
***
时时*条*现势*条|历史*条显示临时权利
*个
房地产权登记信息
文登记信息：分层分户图
| 房屋编号*-**-***-***** |
*-**-***-***** |
*-**-***-***** |
*-**-***-***** |
| 土地使用权人****和瑞软件技术有限公司 |
****和瑞软件技术有限公司 |
****和瑞软件技术有限公司 |
****租诺软件技术育限公司 |
| 公独用土地面积（*²）* |
|
|
|
| 分摊士地面积（㎡²）* |
|
|
|
| 城镇住宅用地：至止土地使用期限? |
城镇住宅甩地：至让* |
城镇住宅用地：至止 |
城镇住宅用地：至止 |
| 房地产交易价格（*元） |
|
**.* |
**.* |
| 权利性质划拨 |
划拨 |
划拨 |
划拨 |
| 规划用途其它 |
其它 |
其它 |
其它 |
| 房屋性质市场化商品房 |
市场化商品房 |
市场化商品房 |
市场化商品房 |
| 房屋结构钢筋混凝士结构 |
钢筋浪凝土结构 |
|
钢筋混凝土结构 |
| 房号***** |
***** |
***** |
***** |
| 所在层** |
** |
** |
** |
| 总层数** |
** |
** |
** |
房屋编号*-**-***-******-**-***-******-**-***-******-**-***-*****
土地使用权人****和瑞软件技术有限公司****和瑞软件技术有限公司****和瑞软件技术有限公司****租诺软件技术育限公司
公
独用土地面积（*²）
*
分摊士地面积（㎡²）*
城镇住宅用地：至止城镇住宅甩地：至让城镇住宅用地：至止城镇住宅用地：至止
土地使用期限
?*
**.***.*
房地产交易价格（*元）
划拨划拨划拨
权利性质划拨
其它其它其它
规划用途其它
市场化商品房市场化商品房市场化商品房
房屋性质市场化商品房市场化商品房市场化商品房
钢筋浪凝土结构钢筋混凝土结构
房屋结构钢筋混凝士结构
房号********************
所在层********
总层数**********
站
**:*******.**..福
| 统*社会信用代码 |
营业执照 |
| ************** |
多登只、高买.的订、站货***（副本） |
| 名称江宁*州房产土地资产评估有限公司 |
（副本号：*-*）注册资本人现币查**元饺 |
| 型有限资任公司类 |
成立日期****年*月**日 |
| 法定代表人**** |
住所****省****市****区站放东路**栋*****号 |
| 经营范围*教项目+，府地产部位，资产评估（企业信用训查和评估，物业服苏评估，艺（黄）求品，收藏磊鉴定评估服务，普样服务，不 |
|
| 动产登记代理服务；环咨询服务认证咨询，送行效能评估股 |
|
| 净：改产清算服务，信息技术咨询服务.社会定风龄评法，去 |
|
| 地调查评估服务，知识产校服务（专程代理服务除外）（静依法 |
|
| 须经批准的项目外：凡营业次照依法自主开展经紫活动） |
登记机关***年**月** |
营业执照
统*社会信用代码
**************多登只、高买.的
（副本）
订、站货***
（副本号：*-*）
名称江宁*州房产土地资产评估有限公司人现币查**元饺
注册资本
类成立日期****年*月**日型有限资任公司
法定代表人****住****省****市****区站放东路**栋*****号
所****省****市****区站放东路**栋*****号
经营范围*教项目+，府地产部位，资产评估（企业信用训查和评估，物业
服苏评估，艺（黄）求品，收藏磊鉴定评估服务，普样服务，不
动产登记代理服务；环咨询服务认证咨询，送行效能评估股
净：改产清算服务，信息技术咨询服务.社会定风龄评法，去
地调查评估服务，知识产校服务（专程代理服务除外）（静依法
须经批准的项目外：凡营业次照依法自主开展经紫活动）
京****区市
登记机关
***年**月**
也场支体路当子每年*月日至*月***日通过压国家市城道督管理总局相
国家业信用信息公承系统网址：****:/***.起***.***.**
家企业信用信息公示系统报送公示年度报
中华人民共和国
房地产估价机构备案证书
*********************************************
*********'*************民
机构名称：
****
法定代表人：
****
（执行事务合伙人）
住所：****省****市****区解放东路**栋*层**号
统*社会信用代码：******************
备案等级*级
证书编号：第*********号
有效期限****年*月*日至****年*月*日止
发证机关公章）
中华人民共和国住房和城乡建设部制
| 本证书由中华人民共和国住房和城 |
|
| 乡建设部批准颁发。本证书合法持有人有权使用注册 |
姓名****张国良 |
| 房地产估价师名称.执行房地产估价业务，有权在房地产估价报告上签字， |
性别/* |
| ********************************************************~***** |
男**** |
| **********************'******************************************************** |
身份证件号码** |
| *********************************************************************** |
****************** |
| *（*********************** |
注册号/*****.* |
| ******住*中 |
**********执业机构/*************州房产土地资产评估有限公有效期至/*************-**-**持证人签名/** |
| 发证机关 |
|
| **.******** |
|
| 本证书由中华人民共和国住房和城乡建设部批准颁发。 |
名/* |
| 本证书合法持有人有权使用注册房地产估价师名称，教行房地产估价业 |
牡别/*** |
| 务，有权在房地产估价报告上签字。********************************** |
|
| ****************************-***************************'**************** |
女身份证件号码/*** |
| *************************************************************************** |
|
| *******************************************************************************生房和城住 |
******************注册号/**********************执业机构/******* |
| 乡建设部国中 |
*****州房产上地资产评估有限公有效期至／****************-**-**.持证人签名/****'**** |
| 发证机关 |
|
| **.******** |
|
本证书由中华人民共和国住房和城
乡建设部批准颁发。姓名****
本证书合法持有人有权使用注册张国良
房地产估价师名称.执行房地产估价业
务，有权在房地产估价报告上签字，性别/*
***************************
男
*****************************~*********
**********************'*****************
身份证件号码**
***************************************
***************************************
******************
********************************
*（***********************
注册号/*****.*
******
**********
住
执业机构/********
共和国
*中*****州房产土地资产评估有限公
有效期至/*********
****-**-**
持证人签名/**
发证机关
**.********
本证书由中华人民共和国住房和城
名/*
乡建设部批准颁发。
本证书合法持有人有权使用注册
房地产估价师名称，教行房地产估价业
牡别/***
务，有权在房地产估价报告上签字。
**********************************
****************************-*****女
**********************'****************身份证件号码/***
*************************************
**************************************
******************
*****************************************
**************************************注册号/************
生房和城
住**********
执业机构/*******
良共和国乡建设部
国中
*****州房产上地资产评估有限公
有效期至／************
****-**-**.
持证人签名/****'****
发证机关
**.********
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